Доктрина вітчизняного природо-ресурсного права ґрунтується на концепції роздільності земельних, лісових, водних та мінеральних ресурсів як об’єктів правових відносин. Одне із ключових положень цієї концепції полягає в тому, що власником землі (земельної ділянки) може бути одна особа, яка набуває та реалізує право власності на землю на підставі норм земельного права, а власником розташованих на цій землі (земельній ділянці) лісів, водних об’єктів та покладів корисних копалин можуть бути інші особи, які набувають та реалізують право власності на ліси, води та корисні копалини відповідно до норм лісового, водного та гірничого права. Роздільність правового регулювання земельних та інших природних ресурсів є фактором, який істотно ускладнює перехід прав на сільськогосподарські земельні ділянки від однієї особи до іншої (правовий обіг земельних ділянок).

Слід зазначити, що проблема співвідношення землі та розташованих на ній природних і рукотворних об’єктів є малодослідженою у вітчизняній юридичній літературі. У зв’язку з цим метою цієї статті є дослідження поняття земельної ділянки сільськогосподарського призначення в аспекті її співвідношення з розташованими на ній природними та рукотворними об’єктами в аспекті їх правового обігу.

Проблема співвідношення землі та розташованих на ній інших об’єктів отримала належне вирішення в правовій доктрині та законодавстві зарубіжних країн. Наприклад, в законодавстві Німеччини реалізований принцип римського права про єдину складову речі. Відповідно, в Цивільному уложенні Німеччини (§ 93-106, 926) виділяється не тільки поняття «земельна ділянка», а й поняття її складової речі. Суттєвими складовими частинами земельної ділянки визнаються будівлі, що пояснюється їх міцним зв’язком із землею, при якому їх відокремлення від землі призводить до невідповідно великих затрат або до істотних пошкоджень. Так, судова практика Німеччини відносить до таких речей кам’яні огорожі, глухі тини, канали, дренажні та інші труби. Німецькі вчені вважають плоди, доки вони перебувають у нерозривному зв’язку з ґрунтом, а також посіяне на земельній ділянці насіння та посаджені рослини відразу після посадки і посіву, навіть якщо вони не пустили коріння, істотною складовою частиною земельної ділянки. Згідно з Цивільним уложенням Німеччини та судовою практикою, земельна ділянка разом із будівлями, продуктами землі, а також окремими обмеженими речовими правами, що належать власнику ділянки, відчужуються на підставі цивільних правочинів як одна нерухома річ [1, 62-63].

На відміну від законодавств Німеччини та інших країн, розвиток законодавства України, яке визначає правовий режим земельних ділянок, йде суперечливим шляхом. З одного боку, законодавство України, яке визначає правовий режим земельної ділянки та правовий режим розташованої на ній будівлі (споруди), домінуючим визнає правовий режим будівлі (споруди). Такий висновок випливає зі змісту ст. 120 ЗК України [2], якою встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Отже, в ЗК України закріплене принципове положення про те, що земля поділяє юридичну долю розташованої на ній будівлі (споруди), підпорядковується правовому режиму останньої.

Однак у наказі Фонду державного майна України, Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства «Про затвердження Порядку визначення вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень — будинків, будівель та споруд малоповерхового житлового будівництва» від 23 грудня 2004 р. № 2929/227 [3] реалізований інший підхід до визначення співвідношення між земельною ділянкою та розташованою на ній будівлею (спорудою). Згідно з цим наказом будинки, будівлі та споруди малоповерхового житлового будівництва розглядаються як земельні поліпшення.

Такий різнобій у підходах до правового регулювання відносин, об’єктом яких виступають земельні ділянки та розташовані будівлі (споруди), є невиправданим, оскільки вносить елемент невизначеності у правове регулювання оборотоздатності земельних ділянок. Вважаємо, що земельно-правова наука має запропонувати оптимальний варіант вирішення зазначеної правової колізії.

Особливо актуальною є, на нашу думку, проблема уточнення правового режиму та, відповідно, визначення оборотоздатності земельних ділянок сільськогосподарського призначення, на яких досить часто розміщені штучно створені об’єкти. Методологічно визначення поняття земельної ділянки сільськогосподарського призначення можна здійснити через поняття земель сільськогосподарського призначення як категорії земель.

Відповідно до ч. 1 ст. 22 ЗК Україн землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарсько’ продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей. А частина 2 цієї статті уточнює, що до земель сільськогосподарського призначення належать: а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що належать до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо). Крім того, у ст. 90 ЗК України встановлено, що власники земельних ділянок мають право власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію.

У зв’язку з зазначеним виникає запитання: як слід кваліфікувати правовий зв’язок між земельною ділянкою та розміщеними на ній згаданими об’єктами? На нашу думку, природа цього зв’язку визначається юридичним статусом об’єкта, що знаходиться на земельній ділянці.

Аналіз юридичного статусу таких об’єктів дає підстави для поділу їх на три групи. До першої з них слід віднести насамперед будівлі та споруди, які являють собою об’єкти нерухомого майна, право власності на які зареєстровано в бюро технічної інвентаризації відповідно до наказу Міністерства юстиції України «Про затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно» від 7 лютого 2002 р. № 7/5 [4] та наказу цього Міністерства «Про затвердження Методичних рекомендацій стосовно визначення нерухомого майна, що знаходиться на земельних ділянках, право власності на які підлягає державній реєстрації» від 14 квітня 2009 р. № 660/5 [5]. Згідно з чинним законодавством України такі об’єкти нерухомого майна наділені оборотоздатністю і є самостійними об’єктами правового обігу.

Другу групу розташованих на сільськогосподарських земельних ділянках об’єктів становлять об’єкти нерухомого майна, які не підлягають державній реєстрації і не є самостійними об’єктами правового обігу. До них належать господарські двори, внутрігосподарські дороги, меліоративні, протиерозійні та інші землеохоронні споруди тощо, які тісно пов’язані з ділянкою і не можуть бути від неї відділені без завдання цим об’єктам істотної шкоди.

Нарешті, до складу третьої групи розташованих на сільськогосподарській земельній ділянці та тісно пов’язаних з нею об’єктів слід віднести використовувані у процесі сільськогосподарського виробництва об’єкти живої природи — багаторічні деревні, кущові та трав’яні насадження сільськогосподарських та інших культур, а також посіви таких культур. Зазвичай такі об’єкти не є самостійними, незалежними від землі, об’єктами цивільного чи адміністративного обігу. Однак в історії аграрної реформи в Україні мав місце період, коли принаймні багаторічні плодові насадження (сади та виноградники) вважалися окремими, незалежними від землі об’єктами майнових прав і перебували у відокремленому майновому обігу. Зокрема, у процесі реформування колективних сільськогосподарських підприємств сади та виноградники цих господарств включалися до складу майна їх пайових фондів, були об’єктом паювання майна між членами колективних господарств і передавалися у їх спільну власність окремо від землі, на якій були розташовані такі сади і виноградники. Як наслідок, власниками розпайованих сільськогосподарських земель, на яких проростали сади і виноградники, були одні особи, а власниками майна, до складу якого включалися багаторічні плодові насадження, ставали інші особи. У зв’язку із цим на практиці між зазначеними власниками виникало багато конфліктних ситуацій, що ускладнювало реалізацію права власності та інших прав на зазначені сільськогосподарські угіддя та насадження. Очевидно, наука має врахувати цей негативний досвід правового регулювання відносин щодо землі та розташованих на ній об’єктів при виробленні нових правових підходів щодо вдосконалення відповідного законодавства.

На нашу думку, основним методологічним підходом до визначення юридичної природи зв’язку між сільськогосподарською земельною ділянкою та розташованими на ній об’єктами (будівлями, спорудами, насадженнями, посівами тощо), що є невіддільними або важковіддільними (в розумінні збереження їх цілісності й господарської функціональності) від такої ділянки, має стати надання юридичного змісту сформованому економічною та природничими науками усталеному і безспірному постулату, згідно з яким земля є основним засобом сільськогосподарського виробництва. Цей постулат широко використовується для підкреслення ключового соціально-економічного та агровиробничого значення земель сільськогосподарського призначення взагалі та сільськогосподарських угідь зокрема у процесі виробництва як рослинницької, так і тваринницької продукції. Однак як у правовій доктрині, так і в законодавчому регулюванні суспільних відносин цьому постулату не надавалося жодного юридичного значення.

Зміст постулату про сільськогосподарську землю як основний засіб аграрного виробництва іманентно зумовлює постановку питання про функціональну роль інших — неосновних — засобів сільськогосподарського виробництва у вирощуванні рослинницької і тваринницької продукції. До останніх належать як рухомі речі (сільськогосподарська техніка, механізми, інвентар), так і нерухомі матеріальні об’єкти (будівлі, споруди, насадження тощо). Цілком очевидно, що якщо сільськогосподарські угіддя е основним засобом аграрного виробництва, то інші — неосновні — засоби аграрного виробництва відіграють допоміжну роль, сприяючи реалізації основної агровиробничої властивості сільськогосподарських угідь — їх родючості — як неодмінного, обов’язкового та незамінного фактора продукування урожаю вирощуваних сільськогосподарських культур. Іншими словами, без використання сільськогосподарських угідь як засобу сільськогосподарського виробництва функціональне призначення неосновних, допоміжних засобів цього виробництва є нереалізовуваним.

На нашу думку, надання юридичного змісту постулату про землю як основний засіб сільськогосподарського виробництва має означати визнання на рівні правової доктрини та закріплення у законодавстві визнання підпорядкованості правового режиму неосновних, допоміжних засобів аграрного виробництва правовому режиму сільськогосподарських земель, якщо останні розташовані на таких землях і е невіддільними або важковіддільними від неї.

Однак, враховуючи різний харакер, різницю матеріальної сутності таких засобів, їх різну функціональну роль в аграрному виробництві, ці засоби виробництва доцільно поділяти на дві групи та надати їм адекватного правового режиму. До першої групи слід включити допоміжні засоби аграрного виробництва, які є об’єктами нерухомого майна за цивільним законодавством України. Такими засобами є переважно будівлі та споруди, право власності на які визнане офіційно та зареєстроване відповідно до вимог законодавства. Враховуючи факт їх юридичного виокремлення як незалежного від землі об’єкта права власності, будівлі і споруди як допоміжні засоби аграрного виробництва підпадають під правовий режим оборотоздатності, встановлений у ЗК і ЦК України [6]. Зокрема, згідно із ст. 120 ЗК України зазначені будівлі і споруди можуть не тільки вільно відчужуватися їх власниками окремо від земельних ділянок, на яких ці засоби розташовані. Вони є юридично домінуючими об’єктами у відносинах їх цивільного та адміністративного обігу. Адже набувач права власності на будівлю (споруду) практично автоматично набуває право власності й те право на земельну ділянку під будівлею (спорудою), яким володів відчужувач такої будівлі (споруди). Таким чином, сільськогосподарська земельна ділянка як головний засіб аграрного виробництва є об’єктом, юридично підпорядкованим розташованому на ній допоміжному засобу виробництва — будівлі (споруді) тощо, — і у випадку відчуження останньої поділяє її юридичну долю.

На нашу думку, змодельований у ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України правовий зв’язок між земельною ділянкою та розташованою на ній будівлею (спорудою) уявляється неприйнятним для застосування у сфері регулювання відносин сільськогосподарського землекористування. Такий висновок підтверджується й характером забудови переважної більшості земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Так, наприклад, якщо громадянин (фермер) або юридична особа мають на праві власності чи іншому праві сільськогосподарську земельну ділянку площею 50 га, то з них лише невелика частина, як правило, від 0,1 до 1 га, може бути забудована господарськими об’єктами (будівлями та спорудами), право власності на які підлягає державній реєстрації окремо від державної реєстрації прав на землю. У такому випадку одна чи кілька будівель (споруд), що займають декілька відсотків площі сільськогосподарської ділянки, при їх відчуженні визначатимуть юридичну долю всієї ділянки.

З метою приведення правового регулювання оборотоздатності земельних ділянок сільськогосподарського призначення у відповідність до їх статусу основного засобу аграрного виробництва уявляється доцільним побудувати правовий зв’язок між такими ділянками та розташованими на ній будівлями (спорудами) як окремими об’єктами права власності на основі цивілістичної конструкції «головна річ і приналежність». Зміст цієї конструкції визначений у ст. 186 ЦК України. Згідно з цією статтею річ, при начена для обслуговування іншої (головної) речі і пов’язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом. У зв’язку із цим у ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК

України вважаємо доцільним внести зміни, які б визнавали сільськогосподарські земельні ділянки головною річчю, а розташовані на ній будівлі (споруди) — приналежністю таких ділянок.

Особливістю другої групи об’єктів нерухомого майна, що розташовані або можуть бути розташовані на сільськогосподарських земельних ділянках, полягає у відсутності у них ознаки самостійної оборотоздатності. Господарські двори, внутрігосподарські дороги, меліоративні, протиерозійні та інші землеохоронні споруди тощо, які тісно пов’язані з ділянкою і не можуть бути від неї відділені без завдання цим об’єктам (та й самій ділянці) значної шкоди, не підлягають реєстрації як самостійні, окремі від землі, об’єкти права власності, а тому не можуть бути об’єктом цивільних правочинів. На нашу думку, таким об’єктам доцільно надати правовий статус складової частини сільськогосподарської земельної ділянки. Такий статус передбачає, що, по-перше, складові частини не мають юридичної властивості оборотоздатності і не можуть відчужуватися окремо від земельної ділянки та, по-друге, у випадку відчуження сільськогосподарської земельної ділянки до її набувача автоматично переходить і виключне право на складові частини ділянки.

Істотною особливістю сільськогосподарських земельних ділянок, порівняно з земельними ділянками інших категорій земель, є наявність або можливість наявності на них біологічних об’єктів, які суттєво підвищують якість та цінність сільськогосподарських ділянок як основного засобу аграрного виробництва. Такі об’єкти становлять багаторічні деревні, кущові та трав’яні насадження сільськогосподарських та інших культур, а також посіви таких культур. Вони (крім, безперечно, саджанців до досягнення ними певного віку) є практично невіддільними від земельної ділянки, не наділені правовою властивістю оборотоздатності і не можуть виступати як самостійні об’єкти цивільного чи адміністративного обігу. На нашу думку, правовий режим таких природних об’єктів також доцільно розглядати крізь призму категорії «складова частина земельної ділянки».

Крім того, до невід’ємних складових частин земельної ділянки слід відносити і об’єкти, які доцільно кваліфікувати як земельні поліпшення. До них належать внесені у ґрунт земельної ділянки органічні і мінеральні добрива, засоби боротьби з шкідниками рослин та інші речовини, призначенням яких є поліпшення агровиробничих властивостей ґрунтового покриву земельної ділянки як засобу аграрного виробництва.

Отже, власника сільськогосподарської земельної ділянки, який заклав на ній насадження чи здійснив посіви сільськогосподарських чи інших культур, слід вважати таким, що поліпшив агровиробничі та екологічні показники сільськогосподарської ділянки і має виключне право на отримання вигод (доходу, зниження витрат тощо) від такого поліпшення. При відчуженні земельної ділянки він повинен мати на відповідну компенсацію понесених ним витрат на закладення насаджень, здійснення посівів та земельних поліпшень.

Виходячи з можливості наявності на земельній ділянці сільськогосподарського призначення різних об’єктів, суть їх юридичного зв’язку з ділянкою, на якій вони розташовані, далеко не завжди можна пояснити їх фізичною невіддільністю від ділянки. У зв’язку з цим пропонуємо визначати характер такого зв язку через поняття «об’єкта, юридично невіддільного від ділянки». Основне призначення цього поняття у механізмі правового регулювання відносин відчуження сільськогосподарських земельних ділянок полягає у визначенні характеру оборотоздатності ділянки та розташованих на ній об’єктів. Оголошення розташованих на земельній ділянці об’єктів юридично невіддільними об’єктами має означати, що, по-перше, при відчуженні ділянки такі об’єкти автоматично і повністю поділяють юридичну долю ділянки, тобто відчужуються разом з нею, та, по-друге, відчуження таких об’єктів окремо від ділянки не допускається. Правовими критеріями віднесення до юридично невіддільних розташованого на сільськогосподарській земельній ділянці об’єкта слід вважати: виконання об’єктом функції допоміжного засобу аграрного виробництва, який сприяє реалізації землею функції основного засобу сільськогосподарського виробництва, або виконання об’єктом функції земельного поліпшення або невід’ємного від ділянки об’єкта живої природи.

На нашу думку, до юридично невіддільних від сільськогосподарської ділянки об’єктів доцільно відносити всі розташовані на сільськогосподарській земельній ділянці будівлі та споруди, які використовуються у технологічних процесах виробництва сільськогосподарської продукції, незалежно від їх правооб’єктності. Проте не можна відносити до таких об’єктів зареєстровані як окремі об’єкти права власності будівлі та споруди, які використовуються не в технологічних процесах виробництва сільськогосподарської продукції, а в процесах її переробки та реалізації (наприклад будівлі та споруди оптових ринків тощо).

Таким чином, викладене дає підстави для висновку про те, що під земельною ділянкою сільськогосподарського призначення як об’єктом правового обігу слід розуміти частину вкритої ґрунтовим шаром земної поверхні разом із фізично та юридично невіддільними об’єктами (приналежностями, складовими частинами та земельними поліпшеннями), яка юридично відокремлена від решти земної поверхні визначеними у встановленому порядку межами, має зафіксоване в документації місце розташування та його юридично значуще позначення, встановлений відповідно до законодавства та якісного стану ділянки її правовий режим, що відображає права та обов’язки суб’єктів права на неї. Відповідно у випадку відчуження сільськогосподарської земельної ділянки всі її приналежності, складові частини та земельні поліпшення мають поділяти її юридичну долю. Застосування цього визначення у науковому обігу та законодавстві означатиме перехід правового регулювання обігу сільськогосподарської нерухомості, відповідатиме ролі землі як основного засобу аграрного виробництва.

ВИКОРИСТАНІ МАТЕРІАЛИ

1. Тресцова Е. В. Земельный участок в правовой доктрине Германии // Немецкое право : теория права, уголовное и гражданское законодательство : межвуз. сб. науч. тр. / отв. ред. Е. Л. Поцелуев. – 2008. – Вып. 1. – С. 61-68.
2. Офіційний вісник України. — 2001. — № 46. — Ст. 2038.
3. Офіційний вісник України. — 2005. — № 4. — Ст. 238.
4. Офіційний вісник України. — 2002. — № 8. — Ст. 383.
5. Юридичний вісник України. — 2009. — № 25. — Лют.
6. Офіційний вісник України. — 2003. — № 11. — Ст. 461.

П. Кулинич, кандидат юридичних наук, заступник завідувача відділу проблем аграрного, земельного та екологічного права (Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України) – “Право України”, №5, 2010р.